Nieuwe planschaderegeling maakt bouwshift onbetaalbaar

De Vlaamse Regering bereikte een akkoord rond het Instrumentendecreet en de bescherming van 12.000 ha woonreservegebied. Dit akkoord betekent volgens de Vlaamse meerderheidspartijen een grote stap vooruit. Op een aantal vlakken kan de VRP hen bijtreden, maar om een onderbouwd oordeel te kunnen geven, moeten we nog wachten op de teksten. Met wat ons nu reeds bekend is, kunnen we stellen dat het compromis dat de Vlaamse Regering sloot over planschade ons geen stap dichter bij de noodzakelijke bouwshift brengt. De nieuwe planschaderegeling maakt het voor lokale besturen onbetaalbaar om onbebouwde ruimte te vrijwaren van nieuwe ontwikkelingen.

Laat ons beginnen met het positieve te benadrukken. De stolp over de 12.000 ha woonuitbreidingsgebieden (WUG) zal tot minstens 2040 heel wat ontwikkelingen op slecht gelegen locaties zonder bijkomende kost kunnen tegenhouden. De gemeenten kunnen mits goede onderbouwing via een planinitiatief en maatschappelijk debat hier toch nog andere keuzes in maken. Een goede zaak dus. Toch houden we een slag om de arm, want er zijn nog een paar juridische en operationele vraagtekens. Wat in ieder geval positief is: enkele nieuwe instrumenten die dreigden contraproductief te werken voor het beschermen van open ruimte  zoals o.a. convenant-contract en verhandelbare bouwrechten uit het ontwerpdecreet worden nu geschrapt. 

De nieuwe planschaderegeling daarentegen staat haaks op de intentie van de bouwshift. Vlaanderen is met het huidige planschadesysteem al gul. In de meeste landen bestaan daar geen tot zeer beperkte vergoedingen voor. In ons land was de wetgever van oordeel dat de minwaarde die door de nieuwe bestemming ontstaat niet billijk is tegenover die eigenaar.

In het huidige systeem valt de planschade in praktijk meestal nog mee omdat enkel de eerste 50 m grenzend aan een uitgeruste weg worden vergoed en dat aan 80% van het verschil tussen de huidige waarde en de initiële aankoopwaarde. De huidige procedure via de rechtbank zorgt er voor dat er slechts zelden effectief wordt uitbetaald. Maar deze grendels die de planschade nu betaalbaar houden vervallen net in de nieuwe beslissing van de Vlaamse Regering. Het nieuwe systeem voorziet 100% vergoeding van het waardeverlies, gebaseerd op de marktwaarde en ook de toegangscriteria worden losgelaten. Ook al kan de Landcommissie nog via 13 criteria de waardeschatting milderen, dan nog dreigt de nieuwe regeling het herbestemmen naar open ruimte quasi onbetaalbaar te maken.

Bovendien is het opmerkelijk dat de planschade (compensatie om open ruimte te creëren) 100% wordt, maar dat tegelijk voor de planbaten (heffing op de meerwaardecreatie bij omzetting van zachte bestemming naar bebouwing)  slechts 25 à 50% van de meerwaardecreatie zal moeten worden afgestaan. De logica is ver zoek.

Daarbovenop is het bijzonder jammer dat het overaanbod aan woongebied niet in rekening wordt gebracht. Met de huidige regeling zal men voor veel gronden een vergoeding betalen gebaseerd op een waarde die ze nooit zullen hebben, omdat de demografische behoefte er niet is of niet meer zal zijn.

We hebben door Corona met z’n allen kunnen ontdekken hoe belangrijk bijkomende open ruimte – van een klein buurtpark tot een groot natuurgebied – voor ons welzijn is. Net op het moment dat de maatschappelijke draagvlak erg groot is voor een grootschalige herbestemmingsgolf naar meer open ruimte, wordt het systeem van planschade duurder gemaakt.

Het planschadesysteem in zijn huidige vorm is een systeem dat al meerdere decennia zijn deugdelijkheid heeft bewezen en in internationaal perspectief al voordelig is voor de grondeigenaren. Recent had het Grondwettelijk Hof de grondwettigheid en de overeenstemming met het EVRM nog onderstreept. Geen enkele reden dus om hieraan te tornen.

Met de bedoeling een draagvlak voor de bouwshift te creëren, verhoogt de Vlaamse regering de planschade aanzienlijk, maar draait het niet zelf op voor de kosten. De Vlaamse regering laat immers de lokale besturen opdraaien voor de kosten die het realiseren van de bouwshift met zich meebrengen. Als gemeenten planningsinitiatieven willen nemen met het oog op vrijwaren en versterken van open ruimte zullen ze daar voortaan dubbel en dik voor moeten betalen. We vrezen dat de noodzakelijke bouwshift er daardoor niet zal komen.

Eind november bleek immers uit een bevraging bij de deelnemers op de Werelddag van de Stedenbouw  – het jaarlijks treffen van ruimtelijk planners –  dat slechts zo’n 20% van de gemeenten van plan zou zijn harde bestemmingen te herbestemmen naar open ruimte.  85% van de deelnemers geeft aan dat gemeenten vandaag niet genoeg middelen hebben om de bouwshift te realiseren. Na vandaag wordt de bouwshift nog minder haalbaar en betaalbaar.

Bron: website Vlaamse verening voor ruimte en planning

Datum: 11/12/2020

Foto: Marijke Aerts - weide